Alım Satım Rehberi

ALIM SATIM REHBERİ

 

ALIM - SATIM  YAPARKEN YASAL İŞLEMLER

Gayrimenkullerde alım satım işlemleri tapu müdürlüklerinde gerçekleştirilir.

Alıcı ve satıcı, tapu müdürünün önünde, hazırlanmış olan resmi sözleşmeyi imzalarlar.

 

Taraflar gerçek kişi ise,

SATICI

·         Tapu veya Fotokopisi ve DASK'ı

·         1 Resim

·         Nüfus Cüzdanı + 1 Tane Fotokopisi

·         Borcu yoktur beyanı

·         İkametgah Adresi ve Telefon

ALICI

·         2 Resim

·         Nüfus Cüzdani + 1 Tane Fotokopisi

·          İkametgah Adresi ve Telefon

 

Taraflardan biri adına vekaleten işlem yapılacaksa vekil için düzenleme şeklinde vekaletname ile tapuya müracaat edilir.

 

Taraflar ya da taraflardan biri tüzel kişi ise,

Ticaret Sicil Memurluğu'ndan alınmış yetki belgesi ve imza sirkülerinin bulunması gerekir.

Tapu Müdürü, talebin hak sahibinden gelip gelmediğini belirler, sonra ilgili memura işlemin yapılması için havale eder.

Tapu memuru belgeleri inceler, yasal bir sakınca olup olmadığı kontrol edilir,  bildirilen satış bedeli üzerinden harçlar hesaplanır, makbuzları düzenlenir. Harçlar yatırıldıktan sonra ,Tapu Müdürünün  huzurunda karşılıklı okunarak imzalanır.

Taraflardan herhangi biri okuma-yazma bilmiyorsa 2 tanık huzurunda okunur, ilgili kişinin parmak izi ve tanıkların ifadesi alınır.

Tapuda tanık gerektiren diğer durumlar ; imza atmasını bilmiyorsa, sağır, kör veya dilsiz olma, taraf kişiliğinde şüphe, ölünceye kadar bakma sözleşmeleridir. Taraflardan  herhangi biri  Türkçe bilmiyorsa yeminli tercüman bulundurulması gereklidir.

Bu gibi hallerde  tapu çalışanları  tanık olamazlar. Tercüman ve tanıkların okuma-yazma bilmesi, reşit olması gerekir. Tapu Müdürü imzaladıktan sonra işlem tamamlanmış olur.

GAYRİMENKUL SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ NEDİR?

 

Tarafların (Alıcı ve satıcının) karşılıklı olarak, satıcının taraflarca belirlenen bir bedel karşılığında taşınmazın satışını vermek,alıcının da bu taşınmazı satın almak ve bedelini ödemek konusunda tapu sicil memuru karşısında tarafların vaat ve taahhüt beyanlarını kapsayan ve noterlerce düzenlenen sözleşme satış vaadi sözleşmesidir. İleride yapılacak olan asıl satışın yapılmasına dair ön sözleşmedir. "Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi" düzenlemeye noterler yetkilidir. Noterler tarafından düzenlenmiş olan satış vaadi sözleşmeleri resmi işlemlerde geçerlidir.

Ancak tapuya şerh edilmesi şarttır. Alıcı taraf satış vaadi sözleşmesine dayanarak tek taraflı olarak asıl satışın yapılmasını isteyemez. Satıcının da bu işleme katılması gerekir aksi halde alıcı mahkeme yoluyla adına tescil isteyebilir.
Tapuya şerh edilen şahsi haklar üçüncü şahıslara karşı ileri sürülebilir.
Tarafların hak ve borçları açıkça tereddüte meydan vermeyecek şekilde ve taşınmazın bedeli ve ödenme şekli sözleşmede belirtilir.
Sözleşmeye tarafların fotoğraflarının yapıştırılması ve noter tarafından mühürlenmesi gerekir.
Tarafların istemeleri halinde cayma durumunda cezai şart konulabilir

Şerh beş sene devam edebilir. Beş sene geçtikten sonra hükmü kalmaz ve resen telkin edebilir. Ancak taşınmaz mal üzerine işlenen satış vadi şerhi 5 yıllık süreyi aşmış ve satış vaadi lehdarına satış yapılmamış ise taşınmaz mal malikinin talebi üzerine satış vaadi lehdarının muvafakatı aranmaksızın. Harçların tahsili ile taşınmaz üzerindeki şerh resen terkin edilir. Terkin edilen şerhin satış vaadi lehdarına bildirilmesi gerekir.

 

YABANCILAR İÇİN TÜRKİYE’DE TAŞINMAZ SATIN ALMA İŞLEMLERİ REHBERİ

İşbu rehber, yabancı uyruklu gerçek şahısların ülkemizde taşınmaz ediniminde sorunlarla karşılaşmamasına yardımcı olmak amacıyla hazırlanmıştır. Bununla beraber, rehber gerekli profesyonel danışmanlık hizmetlerini ikame etmemektedir. 

1.Hukuki temel :

2644 sayılı Tapu Kanunu’nun Mayıs ayında yürürlüğe giren 6302 sayılı Kanun ile değişik 35. Maddesi uyarınca, yabancı uyruklu gerçek kişilerin ülkemizde taşınmaz edinmesinde karşılıklılık şartı aranması uygulaması terk edilmiştir.Ülkemizde  taşınmaz ve sınırlı ayni hak ediminizin mümkün olup olmadığı  konusunda ülkenizdeki Türkiye Büyükelçiliği veya Başkonsolosluklarından veya ülkenizin Türkiye’deki temsilciliklerinden bilgi almanız mümkündür. Yabancı gerçek kişilerin ülkemizde taşınmaz satın alırken zarara uğramamaları maksadıyla aşağıdaki hususlara özen  göstermeleri uygun olacaktır:

2.Sözleşmelerin resmi şekilde düzenlenmesi :

Türkiye’de geçerli mevzuata göre, taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan resmi sözleşmelerin mutlaka taşınmazın bulunduğu Tapu Sicil Müdürlüklerinde yapılması gerekmektedir. Ayrıca, resmi satış öncesinde noter huzurunda “satış vaadi sözleşmesi” imzalanması da mümkündür. 

Satış sözleşmesi resmi şekilde yapılan taşınmazın mülkiyetinin kazanılması Tapu Müdürlüklerinde yapılacak tescil ile mümkün olmaktadır. 

3. Yabancıların taşınmaz edinimindeki kanuni sınırlamalar :

A. Yabancılar kanuni sınırlamalara uymak kaydıyla, Türkiye’de işyeri veya mesken olarak kullanmak üzere, taşınmaz satın alabilirler. Ancak farklı şehirlerde de olsa, yabancı bir kişinin Türkiye’de satın alabileceği taşınmazların toplam yüzölçümü 30 hektarı geçemez. 

B. Yabancıların taşınmaz alımı öncesinde, bölgedeki askeri makamlardan izin alınması da gerekmektedir. Bahsekonu taşınmazın güvenlik bölgesi içinde bulunması halinde, yabancılara satış işlemi yapılması mümkün olamayacağından, bu konunun ödeme yapılmadan önce açıklığa kavuşturulması önemlidir.

4. Pratik bilgiler :

A. Yabancı uyruklu gerçek kişilerin taşınmaz edinimleri için ilgili tapu sicil müdürlüklerine başvurularında:

-Kimlik belgelerini veya pasaportlarını,

-Taşınmaz edinimleri ikamet iznine tabi yabancıların ilgili emniyet müdürlüklerinden verilen ikamet tezkerelerini,

-Yurt dışından verilen vekaletnameler esas alınarak vekaleten işlem yaptırmaları halinde, tercümeleriyle beraber vekaletnamelerin aslını veya onaylanmış bir örneğini beraberlerinde bulundurmaları gerekmektedir.

B. Satış sözleşmeleri yapılmadan önce, taşınmazın sınırlı ayni haklarla kayıtlı olup olmadığı, ipotekli veya satışına engel herhangi bir durumun bulunup bulunmadığı gibi hususlar ilgili Tapu Dairesinden kontrol edilmelidir.

C. Ülkemizde mülk almak isteyen yabancıların,

- İlgilisi olduğunu kanıtlaması kaydıyla Tapu Sicil Müdürlüklerinde bahsekonu taşınmaz hakkında bilgi edinmeden hukuki bağlayıcılığı olan sözleşmeleri imzalamamaları ve ödeme yapmamaları,

-Satıcı şahıs veya firmalar hakkında araştırma yapmadan işlemlerini başlatmamaları, ciddi ve güvenilir olduklarını ispat edemeyen şahıs veya firmalar ile çalışmamaları uygun olacaktır.

Alım-Satım konusunda herhangi bir anlaşmazlık çıkması halinde, keyfiyetin yargıya taşınması ve Türk mahkemelerinde dava açılması gerekmektedir. Türk Dışişleri Bakanlığı ve dış temsilciliklerinin yargı sürecine müdahil olmaları mümkün değildir. 

 

EMLAK ALIRKEN

EMLAK ALIRKEN DİKKAT EDİLMESİ GEREKENLER

 

  • Seçimimiz olan bölgeye ve sosyal çevreye uygunluğu,
  • Amacımıza yönelik mi
  • Merkezi lokasyon, iş, okul, sosyal çevrelere  ulaşım durumu
  • Binanın yaşı, dairenin arsa payı ve metrekaresi
  • Bina ve dairenin inşaat malzemesi kalitesi
  • Ses ve ısı izalasyonu
  • Cephesi, katı ve manzara durumu
  • Binanın toplam daire sayısı merkezi ısınma ise aylık gideri
  • Tapu kaydının kontrol edilmesi.
  • Daire kiracılı ise ve boşaltılmasını istiyorsak, boşaltılacağı tarihe taahütname almak
  • Dairenin binaya  Yakıt vs. gider  borçları, elektrik, doğalgaz, borçlarının sıfırlanmış olması veya ödeneceğine dair belge alınmalı.
  • Yangın merdiveni ve güvenlik
  • Tesisatların durumu
  • Site ise sosyal aktivitelerinin olup olmadığı
  • Otoparkın yeterliliği
  • Kira getirisinin ne olabileceği
  • Bahçe ve çevre düzeni
  • Ve, fiyatının uygun olup olmadığı araştırılmalı